Condominio: Superbonus

Spesa per visto di conformità oggetto di sconto in fattura – visto di conformità escluso per gli interventi in edilizia libera (o inferiori a 10.000,00€)

La risposta n. 243 del 4 maggio 2022, fornita dall’Agenzia delle Entrate in tema di Superbonus, chiarisce che si applica lo “sconto in fattura” anche al compenso per il rilascio del visto di conformità pattuito con i clienti (sia persone fisiche che condomìni), necessario all’esercizio delle opzioni relative alle detrazioni spettanti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica o restauro della facciata degli edifici.
L’Agenzia delle Entrate determina, inoltre, i limiti per l’applicabilità dello sconto in fattura a tale onere finanziario, chiarendo che la spesa per l’apposizione del visto di conformità concorre al limite di spesa massimo ammesso alla detrazione da parte del contribuente per ciascun intervento agevolato.
Per cui, a seguito dell’opzione esercitata dal cliente, il professionista acconsente che l’adempimento – totale o parziale – dell’obbligazione (ossia il pagamento della fattura), avvenga mediante la cessione di un credito corrispondente alla detrazione spettante al committente, che può essere utilizzato in compensazione ovvero essere oggetto, a determinate condizioni, di cessione ad altri soggetti.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate specifica che rientri tra i compensi connessi alla prestazione professionale anche l’eventuale corrispettivo pattuito con il cliente per “l’attualizzazione del credito ricevuto”.
Il recupero fiscale relativo allo sconto in fattura avverrà in un arco temporale di alcuni anni, salvo la possibilità di cedere ulteriormente il credito così maturato a terzi, sostenendo ovviamente, nel caso di detrazioni spettanti nella misura del 65% o del 50%, un aggravio finanziario pari all’attualizzazione del credito da parte dell’acquirente dello stesso.
Tuttavia, non tutti gli interventi edilizi sono assoggettati all’obbligo di rilascio del visto di conformità.
Infatti, la legge di Bilancio 2022, che ha confermato i bonus edilizi già attivi nel 2021, nel caso dei bonus fiscali sotto forma di sconto in fattura o cessione del credito riconosciuti per interventi e lavori di natura edilizia, ha confermato l’esonero relativo alla produzione e presentazione dell’attestato di congruità delle spese e il visto di conformità, ma solo per alcuni lavori.
Il comma 29 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2022 ha escluso gli interventi classificati in edilizia libera (e gli interventi di importo inferiore ai 10 mila euro) dall’obbligo di visto di conformità e di asseverazione tecnica, ovvero dai paletti introdotti dall’ex DL antifrode, poi trasfuso all’interno della Legge di Bilancio.

 

Condominio – Spese condominiali attribuibili al conduttore

Il contratto di locazione ad uso abitativo è disciplinato sia dal codice civile (artt. 1571 ss.) che dalla legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78).

Le disposizioni legislative disciplinano l’attribuzione delle spese relative all’unità immobiliare locata, mentre non si soffermano sulla speciale categoria delle spese condominiali, che tuttavia dovrebbero essere puntualmente regolate nel contratto di locazione, al fine di evitare spiacevoli e dispendiosi procedimenti giudiziali tra locatore e conduttore, in caso di contestazioni.

In estrema sintesi, restano a carico dell’inquilino tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari, salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione.

Per prevenire eventuali conflitti tra locatore e conduttore (fine antiprocessuale), nonché al fine di evitare che l’unità immobiliare locata rimanga bloccata nelle spire di eventuali giudizi pendenti tra le parti e non possa continuare ad apportare al locatore il rendimento per il quale era stata acquistata (R.O.I. – Return On Investment), nonché al fine di poterla smobilizzare in tempi congrui, in sede di stipula del contratto di locazione dovranno essere elaborate in dettaglio tutte le clausole relative alla suddivisione delle spese tra locatore e conduttore, nonché tutte le clausole che disciplinano il rapporto contrattuale, adattando il contenuto del contratto ad ogni singola fattispecie, alla stregua di un abito sartoriale su misura, evitando di affidarsi a moduli e fac simili standardizzati che, come tali, non possono tenere conto delle peculiarità dell’unità immobiliare da concedere in locazione, dell’edificio di cui la stessa unità immobiliare fa parte e delle circostanze che attengono alla persona del conduttore (da scegliere in seguito ad accurate indagini sul merito creditizio di quest’ultimo e sui garanti del medesimo).

 Con riguardo alle spese condominiali, l’unica persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento dell’affittuario.

Spese condominiali:

  1. A) Sono a carico dell’inquilino:

         spese relative alla pulizia delle parti e dei beni comuni,

         spese relative all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;

         spese dell’energia elettrica, dell’acqua;

         spese del riscaldamento (centralizzato);

         spese del condizionamento dell’aria (centralizzato);

         spese relative allo spurgo delle colonne condominiali e dei pozzetti condominiali;

         spese di fornitura di altri servizi comuni (ad es giardinaggio; manutenzione ordinaria impianti condominiali; gestione sale condominiali);

         spese relative al servizio di portineria, nella misura del 90%.

  1. B) sono a carico del locatore:

         tutte le spese di straordinaria manutenzione dell’edificio, comprese quelle di straordinaria manutenzione dell’ascensore;

         le spese relative al compenso dell’amministratore di condominio. (La Cassazione ha stabilito che il compenso dell’amministratore non rientra per funzione, tra gli oneri accessori che la normativa locatizia pone a carico del conduttore, la cui elencazione viene considerata tassativa. Quindi, il relativo pagamento spetta al proprietario dell’immobile locato).

Per semplificare l’opera degli interpreti e arginare l’ampio contenzioso formatosi negli anni, sono state emanate delle specifiche tabelle che hanno regolamentato nello specifico chi, tra conduttore e locatore, debba farsi carico di una certa spesa.

La tabella maggiormente utilizzata negli ultimi anni è quella registrata il 30 aprile 2014 e concordata tra Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT. Più di recente, ad essa si è affiancata la tabella di ripartizione degli oneri allegata al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017 che ne ricalca sostanzialmente il contenuto.