Le dimensioni del mercato immobiliare lo rendono uno dei comparti più rilevanti per l’economia italiana, per i suoi effetti diretti e indiretti sull’andamento dell’attività produttiva e sulla stabilità finanziaria del Paese.
Al fine di modernizzare il sistema immobiliare italiano, rendendo il mercato immobiliare più “liquido”, competitivo e trasparente, il Legislatore, nel 2006, ha mutuato lo strumento estero del REIT (Real Estate Investment Trust), che si applica all’estero per incoraggiare i potenziali azionisti ad investire nelle società immobiliari, offrendo flussi di reddito regolari, diversificazione e rivalutazione del capitale, e ha elaborato le cc.dd. SIIQ (Società di investimento immobiliare quotate) e le SIINQ (Società di investimento immobiliare non quotate), che corrispondono al REIT, al fine di incoraggiare gli investitori esteri ad investire nelle società immobiliari italiane.
Nonostante le premesse e la ratio sottesa alla creazione di tali strumenti, ad oggi il loro scarso successo consegue all’opinione generalizzata in merito al mercato immobiliare italiano, relativa alla scarsa flessibilità del modello italiano rispetto ad altri paesi europei e alla scarsa attrattività del medesimo sul piano fiscale.
Per questo, al fine di fluidificare il mercato immobiliare e renderlo più attrattivo per gli investitori esteri, nonché al fine di permettere di creare joint venture in ambito immobiliare che possano beneficiare del regime SIIQ/SIINQ, ossia dell’esenzione dalle imposte per l’attività riconducibile agli immobili destinati alla locazione, la legge di bilancio 2022 (Legge 30 dicembre 2021, n. 234, pubblicata in data 31/12/2021 nel Supplemento ordinario n. 49/L alla “Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana„ n. 310 – Serie generale) è intervenuta sulla disciplina delle SIIQ (Società di investimento immobiliare quotate) e delle SIINQ (Società di investimento immobiliare non quotate), attraverso la sostituzione dell’art. 1, co. 125, L. 296/06, come segue:
“All’articolo 1, comma 125, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, il primo periodo è sostituito dal seguente: « Il regime speciale può essere esteso, in presenza di opzione congiunta, alle società per azioni, alle società in accomandita per azioni e alle società a responsabilità limitata, a condizione che il relativo capitale sociale non sia inferiore a quello di cui all’articolo 2327 del codice civile, non quotate, residenti nel territorio dello Stato, svolgenti anch’esse attività di locazione immobiliare in via prevalente, secondo la definizione stabilita al comma 121, nelle quali, alternativamente:
- una SIIQ o SIINQ possieda più del 50 per cento dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e del 50 per cento dei diritti di partecipazione agli utili, ovvero
- almeno una SIIQ o SIINQ e una o più altre SIIQ o SIINQ o FIA immobiliare di cui all’articolo 12 del regolamento di cui al decreto del Ministro dell’economia e delle finanze 5 marzo 2015, n. 30, il cui patrimonio è investito almeno per l’80 per cento in immobili destinati alla locazione, ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ o altri FIA immobiliari che investono negli stessi beni o diritti nelle stesse proporzioni, congiuntamente ne possiedano il 100 per cento della partecipazione al capitale sociale, nonché dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili, a condizione che la SIIQ o SIINQ o le SIIQ o SIINQ partecipanti possiedano almeno il 50 per cento dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e di partecipazioni agli utili »
L’applicazione di tale integrazione normativa renderebbe tale struttura (joint venture paritarie – 50% ciascuno – tra Siiq o tra Siiq e Fia immobiliari) risolutiva per quei fondi immobiliari in scadenza, che ad oggi non sono ancora riusciti a liquidare il patrimonio immobiliare.
Al contempo, tale modifica legislativa consentirebbe di considerare fondi di investimento e REIT esteri (almeno quelli Ue) alla stregua di soggetti domestici, ai fini della norma.
Tutte queste modifiche potrebbero facilitare il rafforzamento del settore immobiliare italiano quotato, attraendo l’interesse degli investitori istituzionali.